新房

这两种房子便宜且租金高,但可能会沦为纸面财富

2018年07月31日 13:35
来源:凤凰网房产

楼市的火爆,人人削尖了脑袋都想买房。由于限购政策,一些投资者又没法子买到住宅房,心里蠢蠢欲动,竟然想连商铺和公寓都不放过。

甚至,我还看到了不少“房住不炒之下,商铺投资成新风口”诸如之类的说法。额……我能理解你想买房的心情,但说真,不是所有房子都适合买的好不啦~

在楼市新时代下,商铺公寓价值不高、很难变现.....这种房产情况完全经不起未来的风险考验,在楼市泡沫之下可能会危如累卵。

先说商铺

传统观念是“一铺养三代”,认为仅仅依靠一个临街铺面,就可以赚得盆满钵满,几代人不愁吃穿。

但时过境迁,到了你这里,很可能就是“三代养一铺”。

商铺是40年产权,最低50%首付,有些地方还要全款,税费高,出租也难,涨幅还一般,除了租售比稍微高点。

对商铺来说,电商冲击是一个不利因素。

简单问你两个问题:

你最近一次去商场是什么时候?在里面的消费行为有哪些?

在某宝某东,你每周的包裹有多少个?

在消费者和商品之间,商铺不再是唯一的连接渠道,人们对商铺的依赖性逐渐降低,投资价值肯定也会大大缩水。

互联网时代,“一铺养三代”已成过去,“一铺毁三代”正成事实。

地段是投资商铺的先决条件。

客流量大,几平米的周黑鸭也能创造月流水30万的业绩。而这样的地段的商铺,少之又少,选筹的难度非常大。即使是一线城市的商铺,空置率也非常高。

举个例子,我们的写字楼坐落于广州珠江新城商圈,这是什么地段呢?基本上所有广州的房产都是,以距离珠江新城多少个地铁站去定价的,妥妥的广州一环的位置。商铺运营如何?

李老师说今年他已经吃倒闭5家店了......

他很喜欢集中到几家店去吃午饭,然后今年以来,他经常吃饭的那几家店,已经倒闭5家了,不是味道不好,而是铺租贵,生意又不好做。大门上红字黑字的“转租”两个字非常刺眼,这不是孤例,而是放眼望去,都是空置。

而且,商铺的投资,更多的是投资未来,资金占用时间长。

目前而言,很多城市规划虽然完美,但毕竟周边才刚刚起步,人流、资金流等严重不足,这些对商铺都是致命的,如果投资商铺,最低也需要守5年以上,对于资金的占用度都是巨大的。

再者,很多城市商铺主要沿着写字楼布局,周边的住宅量都非常有限。

最后,商铺的上涨速度永远跟不上住宅,因为它没有“刚需”作为支撑点,转手也比较有难度。

所以,投资商铺是一场豪赌,需要很专业的眼光,比买住宅难太多,风险也大很多,不适合普通老百姓。

商铺作为商业地产,需要专业的、富有经验的运营,所以我们经常看到的商场店铺一般都是开发商自持。

不建议投资商铺,除非实在没有其它好的投资门道。

再来看公寓

在住宅限购、限贷之下,打着“不限购、不限贷”旗号的商业公寓开始大行其道了。

公寓就像个盛装打扮的小妖精,价格便宜,装修时尚,把人迷得混三倒四的。

但是,这是掩盖不了公寓自身的硬伤的。除了交易成本比商铺低点,其他方面也远不如普通住宅房。

40年到50年的产权,土地使用年限短。土地使用期限都是从开发商拿地开始算起的,而不是你收楼的日子算起的,所以你实际得到的使用年限更短。

而且,生活成本高。水、电、煤气、物业费用都是按商业用途收取的,费用比普通住宅贵一倍以上。

公摊面积比较大,因为有居住也有办公,人员混杂,居住舒适度也比较差。

关键是,还不能落户,无学位。不少商用公寓地处市中心,附近还有名校,但因不能落户也无法入读附近的学校。

一般来说,买公寓是为了商业经营而不是提供自住,寻求的是租金回报率。但偏偏商业公寓最大的弊端是,升值潜力有限,投资回报率低。而且买卖的税费很高,导致很难转手,二手公寓普遍不好转手。

没有房票的还是努力攒房票,尽量不要将就买公寓。

有个比喻很形象:住宅只需要中学水平,公寓需要高中水平,而商铺则需要大学水平。

中国楼市的投资特点在于,投资收益中,主要来源于产品本身的升值,而并不是租金。这个特点对商铺来说是致命的,因为商铺的收益传统上主要来源于租金。

现实中,在所有的房屋投资品中,住宅的投资价值最大,且变现最容易;相应地,商铺、公寓等,产品升值空间远小于住宅,且变现更难。

单纯从产品升值角度,住宅的升值空间远大于商铺、公寓。

所以啊,还是投资住宅简单粗暴。

住宅周围的资源都是静态的,学校、地铁站、医院它不会跑。

但对商铺来说,人一直在流动,这是最可怕的。商铺有太多不可控因素了,这一点也就注定了它不适合投资。

总的来看,不管是商铺还是公寓,虽然便宜租金高,但不好变现,还不如投资一套住宅房来得踏实和容易。

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