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三四线房价破万,最后疯狂能持续多久?

2018年07月31日 00:02
来源:凤凰网房产

近日,上海易居房地产研究院23日发布100住宅价格报告显示,到2018年6月,一线城市4万元以上均价水平持续了15个月,二线城市1.2万元以上均价水平持续了12个月,三四线城市1万元以上均价水平则持续了10个月。

数据还显示,2018年6月,100个城市中,房价环比上涨的城市数量为74个,相比5月份的77个有所减少。观察2018年上半年的房价上涨城市数量,1-6月份房价上涨的城市数量分别为61、72、66、69、77和74个。这说明了,尽管上半年房价出现大涨,但目前房价上涨的城市已经开始收敛。

令人稍感安慰,这房价的涨幅正在逐步收窄。2018年6月,100个城市新建商品住宅成交均价同比增幅为9.4%。观察历史数据,该曲线总体上呈现出持续收窄的态势。其中在2017年7月创下历史新高,达到27.6%的水平,随后此类曲线持续收窄,目前已保持连续11个月的同比增幅收窄态势。

尽管,全国100城房价涨幅在逐步收窄,但是广大购房者并不会感到开心。过去总以为一二线城市房价贵,现在三四线城市房价已经过万,就连一些小县城的房价也已经涨过了9000元/平方米,而这与当地百姓每月三四千的收入差距很大,真不知道未来国内的房价该往哪儿走。

事实上,上半年三四线城市房价涨破万元大关主要有二个原因;一方面,棚改货币化安置。就是国开行通过PSL方式,把贷款放给了地方政府,而地方政府将贷款再放给了拆迁户。拆迁户就到周边地区购房置业,而当地的购房需求突然增加,再加上三四线城市楼市的盘子本来不大,当地房价就发生大幅上涨。

另一方面,一二线城市房地产调控比较紧,而三四线城市相对宽松,这无疑吸引了一些炒房者和房企进入到三四线城市布局。同时,上半年新增房贷占新增贷款总额的近40%。也就是说,上半年新增贷款有近四成都流向了房地产业,而主要流向的是三四线城市。

现如今,三四线城市房价都已经过万,这既说明了全国房价已经被轮炒一遍,已再无价值洼地之处可言。也说明了,现在不仅是一二线城市存在着房地产泡沫,而且由于今年上半年房价上涨过快,三四线城市房价租售比已经超过了一二线城市。可见如今三四线城市只有投机却没有投资价值。

目前很多民众担心,三四线城市房价已经过万,会不会因为最近的货币政策转向,而导致下半年发生再次大涨呢?我们认为,房价大涨的可能性不大,而且下半年房价调整的风险正在上升。

第一,棚改安置政策有变化,在经历了上半年三四线城市房价大涨之后。决策层对棚改货币化安置进行了调整。一方面将棚改货币化安置贷款的审批权收总行。

另一方面,对于上半年房价上涨过快的三四线城市,会“因城施策”,棚改货币化安置比例将会大幅下调,而且会提高实物安置的比例。这使得导致上半年推高三四线城市房价的因素被去除。

第二,由于上半年三四线城市房价涨得过快,本来常用于一二线城市的限购、限贷、限价、限售等各种类别的房地产调控政策将会向热点三四线城市转化。下半年,三四线城市将成为房地产调控的重点区域。

第三,三四线城市如果投机性需求退潮,而当地的刚需又在去年下半年至今年上半年集中释放,那么三四线城市居民购房需求得到集中释放。而一旦投机性需求退潮,当地刚需跟不上来,就会导致房价出现大的调整。

现在北京周边的三四线城市房价都在出现调整,通州去年房价4万元/平方米,现在房价跌到2.8万元/平方米,房价整整跌去三四成。业主纷纷要求开发商退房,所以,三四线城市房价涨得飞快跌得也凶狠。

第四,房贷利率将会继续上涨,投机者的购房成本会上升。可能有人会说,近期央行不是开始要“放水”了吗?但是,央行放水主要是想惠及中小微企业,是要给实体经济稳杠杆,而绝不是鼓励房地产再来加杠杆。

目前,国内平均房贷利率是5.65%,未来还会有一定幅度上调。可以预见,房贷利率将逐步走出历史低位区域,下半年将突破6%。这对于刚需群体来说,房贷利率上调并不会影响购房,但对于炒房者来说能够起到很好的遏制作用。

三四线城市房价已过万,下半年房价还会上涨吗?我们认为,三四线城市房价已成是强弩之末,随着房地产调控的到来,以及棚改政策的变化,三四线城市房价将进入去杠杆、挤泡沫的时期。届时,三四线城市房价将与当地民众的收入挂钩,而不是由炒房者们来决定。


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