长沙


编者按:房地产行业链接上下游产业、从业者与群众基础生活交集众多,疫情之下企业融资、拿地、开盘等方方面面受到影响,正处青春年华的行业如何迎难而上?本期对话------五矿地产董事长、党委书记何剑波。“勇立潮头,击楫中流,携手共建,美好未来。”提起疫情之下的行业形势,五矿地产党委书记、董事长何剑波用了这16个字。作为首批16家以房地产为主业的央企之一,五矿地产在母公司中国五矿的引领之下,一直承担着行业“领头雁”的作用,可以称得上是勇立潮头。在疫情的击楫中流中,五矿地产全体员工同心聚力、共克时艰,展开了多维深层的“攻坚战”作用。其中,为助力城市居民换房需求,五矿地产推出多重暖心优惠政策。针对广州农产品严重滞销问题,五矿地产华南区域公司启动“柠聚力量,温暖同行”活动,购置3万斤滞销柠檬解农民之忧。此外,援送口罩至疫区武汉、“春耕始,万物生”为主题的购房计划、“不负春光,心花四放”的“心声纷享”话题征集等温情活动层出不穷。随着五四青年节的到来,以爱国、进步、民主、科学为主要内容的精神虽百年已逝,仍历久弥新。而这与五矿地产所强调的“珍惜有限,创造无限”的进取理念在一定程度上不谋而合。五矿地产员工对凤凰网房产表示,在企业发展复工复产的当口,董事长经常是会议不断、紧锣密鼓研讨企业发展对策,而对于凤凰网房产寄语也是在作者与其多次沟通,于繁忙中见缝插针进行录制的。在“有限”之中寻找“无限”,何剑波正带领五矿地产在秉持践行“让建筑尊重时空,让建筑回归自然,让建筑懂得生活,让建筑点亮城市”这一理念的路上继续前行。凤凰网房产曾在2019年12月份独家专访过何剑波——《何剑波:吹尽“狂沙”始到“金”》1993年,电视剧《北京人在纽约》横空出世,伴随着主题曲“千万里我追寻着你”的歌声响彻中国大江南北。这一中国首部全程在美国拍摄的电视剧,给了全体国人一个如看西洋镜一般审视、凝视异域世界的机会。即便是三十余年间,轰动性的电视剧层出不穷,却难有一部像它这般在意识形态上带来巨大的社会性轰动。很多人难以忘怀的剧情是,一批批远渡重洋的中国人意气风发地走出肯尼迪机场,在美国生活、工作、穿梭、挣扎。但很少有人知道电视剧诸多取景的纽约新泽西州项目是属中国开发,而开发这个项目的地产商便是五矿地产。近年来,为应对国内房地产微利时代,万达、长实、绿地等众多房企前赴后继踏上“出海”淘金之路,在上个世纪80年代,在国内房地产业还未兴起时,五矿就走出国门,在世界各地设立了很多分支机构,90年代由其开发经营的房地产项目已布局美国、澳洲、香港等海外土地,成为最早一批“淘金”的房企。1992年,同样时间坐标的大洋彼岸,一位叫何剑波的年轻人机遇来临。这一年,邓小平南巡讲话,市场经济确立,改革开放及现代化建设被推向一个新的阶段。从北京大学经济学专业毕业的何剑波正式加入中国五矿,像诸多青年人一样投入到振兴中国现代化的发展过程中。彼时,冯仑等一批92派企业家纷纷下海创业,张玉良手握“总经理”任命书和上海市政府划拨的2000万元开始了“改造”绿地的历程,许家印毅然舍弃铁饭碗勇闯深圳,杨国强接盘建筑公司开始正式进军房地产。全国各地数千亿资金蜂拥而至,时年的全国房地产开发投资比1991年增长了117%。历史总是具有魔力,它的不可预见性与相似性能让身处不同的空间个体,因同样的时间不经意间交织、定格。26年后,在先后出任中国五矿集团总裁办公室主任、战略研究室主任、五矿地产总经理之后,一纸文件下何剑波升任为五矿地产董事长、党委书记。历经房地产野蛮生长的黄金期,并见证房地产的波峰和谷峰,他一直在努力着让这个带有“国字头”的房企告别“小而美”,向前“骑行”。初次见到何剑波是在全联房地产商会2019年会上,他刚刚与一众企业老总结束了关于“房地产工业化新发展”的领袖圆桌对话。对于突如其来的现场约访他显然没有太多准备,但沟通之间,他亦能逻辑清晰泰然自若地一一解答,礼貌且从容,大概多少得益于他在海外工作多年的任职经历。台上,他接过主持人的旁征博引,试图用地产身先士卒的视角进行解读。“既然房地产要工业化生产,很多部件、结构、规格甚至户型的设计要标准化,只有标准化才可以大规模的生产,只有大规模生产才可以降低成本,‘房地产的工业化’才有它自身逻辑和价值所在。此外,信息化管理、智能化应用也是非常重要的一环。”台下采访间,我们的对话也从房地产的工业化问题开始。“承接工业化的发展趋势,自2016年以来,北京、上海、深圳等地在土地招拍挂阶段就明确装配式建筑要求,多家房企亦有布局装配式建筑,五矿地产在这一领域有布局吗?”他下意识地理了理衣服及胸前的嘉宾证,回应道:“至少5年以前我们就开始涉足装配式建筑,特别是这几年开发的项目基本上都会有装配式建筑的实施。未来,装配式建筑也会成为行业的一种趋势,从逻辑上来说,装配式建筑能解决房地产行业面临的劳动力问题、建筑材料可重复利用问题、生产效率和节能环保等问题,是房地产这个行业实现经济效益、社会效益和环境效益统一的大势所趋。”既关注未来,也紧盯当下。今年3月,五矿地产与平安不动产签订了战略协议,旨在推动股权融资工作,拓展多领域业务合作。而在拿地领域,五矿地产亦不甘落后,就在今年11月,在经历41轮争夺后,五矿地产在成都拿地块。而此前其刚刚以25.6亿元竞得深圳市坪山区马峦地块,首进鹏城并在南京、长沙各下一地,打破了上半年沉寂的局面。在诸多房企拿地趋势放缓的下半年,五矿地产开始发力,在何剑波看来自有一套逻辑,用他的话来讲则是“在市场狂热时冷静,低位时出击”。“今年的形势肯定是前高后低,到了年底很多企业资金会非常紧张,我们的投资策略是精准投资,不是大水漫灌或者说市场很热的时候去追高,根据市场把握自己的节奏,如果市场太高了的话我们会停止投资,会停下来,市场低迷的时候我们反过来会出手。”凤凰网房产独家对话五矿地产党委书记、董事长何剑波,在市场激流与组织线性激荡之下呈现一个央企想要“逆生长”的“横切面”。何剑波:我们今年总体任务完成的还是比较好,因为我们对整个项目运营节奏、供货时间,内部抓的还是比较紧的。虽然我们也没有对外公布要完成多少,但是自己是有一个计划的,基本上是能完成的。凤凰网房产:今年,五矿地产与平安不动产签订了战略协议,是否也是从补给现金流方面进行考量的?何剑波:平安不动产作为金融机构它是专注于房地产方面的投资,所以我们在上半年3月份就签了战略合作协议,也有很多合作在推进,其他的也有很多,包括开发商、其他金融机构都有很好的合作。对五矿地产来说资金链很宽松。一是央企融资条件比较好,我们总体杠杆率不是很高。即使市场非常好的时候,我们也没有过度地去借钱,而且我们总是把风险控制放在比较重要的位置,即使这两年特别是今年比较困难的时候,我们也没有觉得压力特别大,今年上半年我们几乎没有拿地,上半年小阳春大家很看好后势,很多都去拿地,但是我们没有出手,反倒是到最近一个月拿了四块地。凤凰网房产:2019年即将结束,未来,您觉得想让五矿地产成为怎样的企业,有没有这种愿景要达到什么样的目标?何剑波:我们自己的目标是要做一个优质的企业。精品战略,我们项目可能不是最多的,但是我们在任何一个地方做项目都要把它做的最好。我们企业的理念是“珍惜有限、创造无限”,从开发理念上来讲,我们追求的是“让建筑尊重时空,让建筑回归自然,让建筑懂得生活,让建筑点亮城市。”何剑波:比如,2012年,我们在北京市海淀区做过的“如园”项目,打造了新中式的建筑风格,去契合京西北上风上水的人文特征。在南京紫金山、方山脚下都有我们开发的高端住宅,选择了民国风味的建筑,去体现金陵古都的风范。在广东惠州,我们根据当地的山水资源等地貌特点,打造了奥地利风情的哈施塔特小镇,也是全国非常有名的。五矿地产一直都秉承着“精品战略”去结合当地的特色做一些产品,结合当地历史人文,尊重它的时空,‘时’就是历史,‘空’就是空间,历史人文、自然各方面的,要很好的把它结合起来。何剑波:我们自己也有产品线。比如:城市精品“金城系”、城市山水人居“万境系”,比较新的有城市低密轻奢住宅“澜悦系”,当然也有一些高端定制的城市精品住宅和小镇系列,像我刚才说的如园和哈施塔特。我们是结合当地特色,去输出不同的产品系,并不是一概而论的。凤凰网房产:现在中央有很多特色小镇、康养、长租公寓,在新兴的产品领域是否有布局?何剑波:长租公寓、康养目前还没有涉及,目前在惠州有布局一个文旅方面的特色小镇,离深圳很近。未来产业地产综合发展与运营将会是我们的“两翼”之一。凤凰网房产:很多房企也在布局粤港澳大湾区,包括长三角,您是怎么看待区域的布局?何剑波:我们也非常看重大湾区,这几年我们在大湾区有十几个项目的布局。凤凰网房产:今年400家中小房企破产,您觉得在融资紧缩的环境下,房企应该注意哪些才能活得更好?何剑波:我觉得要尊重市场、尊重行业规律,不能去赌市场,赌可能一次能赌赢,不能每次都赌赢,就跟赌场一样,所以在市场高歌猛进的时候还是要警惕风险。其实,企业在行业里边,第一重要的是生存,第二才是发展,凤凰网房产:目前,存量市场占据的比例越来越大,尤其是一二线城市。很多房企也在布局商业地产、城市更新,您怎么看待未来存量市场的版图,有没有一些规划?何剑波:存量市场肯定是一个趋势,肯定会越来越多,特别是一线城市,像北京交易量大多数都是二手房,但是增量市场也还很多,二线城市其他三线城市还是很多的,量还是很大的。每年新房交易16万亿都是新房,不是存量,总的趋势肯定是大城市存量越来越多。我们现在做的都还是增量的,都不是存量的。何剑波:唱衰房地产这件事情很莫名其妙,以后衣食住行仍然是基本需求,未来它是个庞大的市场,可能没有那么快的增长,但是它的基数是很高的,这个基数稳定增长,每年16万亿的销售,15亿平米的建筑规模。凤凰网房产:您觉得房地产政策明年有放松的可能吗?何剑波:我觉得还是要根据宏观经济形势,因为毕竟房地产是个非常重要的内需,我们说不以房地产来刺激经济,但是它是经济的一个非常重要的组成部分,是个工具,需要去平衡,不见得要一定强刺激它,但是做些微调完全是必要的,没有任何宏观经济决策人说把房地产排除在外,这不可想象。凤凰网房产:五矿地产怎么看房企多元化及转型与主业之间的关系?何剑波:我觉得房地产转型是比较慎重的。之前房地产行业日子太好过了,相对来说它的技术含量不是太高,更重要是组织运营的问题,技术上并没有什么,因为全都外包出去了,所以房企要转型转到别的行业,比如到制造业,它精细化的生产和管理比房地产精细多了,要是没有这样的基础,很难去转,你也看到很多企业转型并不成功。凤凰网房产:之前也有很多房企跨界到诸如区块链等领域,结果很多都是以折戟告终。何剑波:中国企业家思维非常活跃的,什么机会都想去尝试,这是个优点,但反过来说也不容易成功,什么热点出来了大家都要跟一下。何剑波:有很多项目。在广州就有三个新的住宅项目明年一季度推出来,广州机场附近的“朗云花园”明年初就能有较大供货,还有去年底在市场低位的时候底价拿的茅岗和长岭居两个项目,都非常好。凤凰网房产:在广州这样的一线城市底价拿项目都不太容易。何剑波:不太容易,以前都是竞争很激烈,后来我们没去,到去年底大家都没钱了,我们就捡个便宜。凤凰网房产:在应对市场环境压力的情况下,相对其他房企来说,您觉得五矿地产核心竞争力是什么?何剑波:一是央企优势。二是我们本身产业优势,五矿是产业集团,很多业务跟产业能够很好地结合在一起。三是我们的金融优势,我们有海外上市公司,最近在海外组了个银团。五矿集团本身也有金融板块,四是我们本身海外优势,因为五矿地产最早也是在香港注册,我们从香港一步步回到大陆,我们本身团队也是非常市场化的跟国际接轨,五矿80年代就在海外有开发项目。何剑波:这个事情要两面看,国企固然有它的融资优势,另外一方面国企对杠杆控制的很严,对负债、对风险控制的很严。当然也不能直接说民企不好,很多企业在这方面是很激进的,如果国企那个时候放开了,大家都去借钱、都去弄高利贷,到现在也难受,大家一样难受,是个策略问题,而不是一个体制问题。何剑波:也会,也有,但我们用的很少,因为我们把信托也是作为带息负债,与其这样我们不如跟银行借钱更方便一点,资金成本还低,很多其他企业做了很多表外融资,做了很多杠杆都是自己搞不清楚,表面上看起来好像负债率都差不多,但实际上不是那么回事。凤凰网房产:今年很多民企已经跨入了5000亿元的门槛,但与之伴随的是负债率的居高不下,您怎么看待规模和负债这两者之间的关系?何剑波:企业本身是要讲一定规模的,这是不可否认的,但是规模不是目的,还是要企业稳健高质量的发展,这是我们的目的,所以有的时候还要有取舍,如果说你的能力达不到那么大的规模,那宁可做小一点也要把它做扎实了,这样能抗击风浪,如果你达不到非得要去够这个透支了,那就会很脆弱,市场一有风吹草动可能就是灭顶之灾。凤凰网房产:您刚才提到五矿在海外、香港之前很早就有项目,目前万达、长实等房企纷纷加快海外布局,如何看待房企“出海”的问题?何剑波:出海不是说因为一窝蜂就出去了,还是要看项目看风险,实际上我一直觉得海外的风险也很大。政治风险,跟国内来比是特别大的风险,现在很多企业出去都遇到这个问题。政府换届或者各种炒作项目停滞。凤凰网房产:您觉得我们要实现真正的装配式建筑还要走多远的路?何剑波:这是逐步的过程,也得靠政府去推、去配套做一些,现在装配只是部品式的装配,不是整体的装配,整体实施装配式建筑,需要考虑高层产品的抗压抗震能力、安全性等诸多风险因素,所以可能它在建筑的某一部分是具备效能优势的,比如楼梯可以做装配式的,直接搁在那就完了,类似于这样。对话时间不长,何剑波努力用精简的语言做到最精确的回答。在五矿地产众所周知的是,何剑波喜欢骑行和跑步,业余担任着旷世骑行协会的会长。今年10月,他带领骑行团队挑战京西第一坡妙峰山,连续20公里上坡这一看似不可能挑战的项目,却让他自己和团队都迎来了惊人的爆发力,他常说:“‘一个人可以骑行得更快,一群人可以骑行得更远’,管理企业亦是如此”。1984年,与嘉里集团合建北京香格里拉饭店,2004年收购香港红筹上市公司早早登陆港交所,都让五矿地产在房企的迅速奔跑中抢在了起跑线上。1200多年前,唐朝诗人刘禹锡以“千淘万漉虽辛苦。吹尽狂沙始到金”来描述只有淘尽了泥沙,才会露出闪亮的黄金的心境。如今,在历经国资委央企清退潮、改革重组峥嵘期,作为获准经营的16家中央企业之一,他又会带领五矿地产如何“点石成金”?


修建在绝壁之上的6大建筑,每一个都堪称神来之笔!

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